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住宅ローンのすゝめ

家づくりの資金計画で最も重要な役割を果たすのが住宅ローン
将来を考えるとできるだけ支払いの利息を減らし、優遇措置もフルに活用したいと考えることでしょう。金利のタイプや返済方式に対する知識をしっかり身につけ、自分にあった返済方法を選びたいところです。

 

住宅ローンの利用条件

多額の融資ですから返済能力や信用について審査が行われます。年収制限について明記していなくても、勤務先や勤続年数、業種、退職金などをチェックされます。自営業の場合、所得申告の金額などもチェックされるようです。ほかに健康状態や対象になる物件も審査されます。物件では違法建築かどうか。また 「フラット35S」というローンでは、省エネ、耐震性、バリアフリー、耐久性の4点で優秀な住宅は金利が優遇されます。借金についても審査があります。

様々な審査項目

返済期間の目安

フラット35は80歳までに返済完了、民間では70~75歳までに返済完了が条件ですので、返済完了から逆算して30代後半から40代前半に借りることが適切ということになります。

 

住宅ローンの利用先

公的なローンと民間ローンがあります。公的ローンのメインであるフラット35は民間の金融機関でも扱っていますが、取り扱い窓口各社で金利や返済条件などに違いがあるので注意しましょう。

公的ローンとしては、財形住宅融資がメインです。ただし利用できるのは財形貯蓄をしている勤労者だけとなります。地方自治体が住宅ローンを行っているケースがあるので役所に問い合わせてみてください。

民間では、都市銀行をはじめ、銀行や信用金庫が活発に住宅ローンを展開しています。ノンバンク系のローンもあります。最近は低金利のネットバンクも台頭してきています。それぞれ金利や返済方式、融資条件、手数料、付帯的な条件が異なるので、よく内容を検討比較して選択しましょう。ポイントは、金利のタイプと返済方式です。

公的ローンと民間ローン

返済方式と金利タイプについて

借りる前に返済方式と金利タイプが、自分の返済能力や将来の収支予測にマッチしているかどうかをチェックしましょう。

たとえば子供がいれば養育費や教育費などがかかりますし、お金のかかる時期とそうでもない時期があります。収入にしても年々段階的に増えていくのか、それともリストラやボーナス削減といったリスクがあるのか見極める必要があります。ボーナスを期待していたのに会社の業績が悪化して払えなくなってしまったというケースもあります。すべては自己責任ですので、しっかり検討し、最善の選択をしましょう。返済方式と金利タイプには次のようなものがあります。

変動金利と固定金利

借りたお金には当然利息がつきます。返済するときは元金と利息の両方を返すことになるので、金利の変動には十分注意を払ってください。金利タイプには、変動金利と固定金利があります。

変動金利はおおむね年間に2回、金利が変わります。低金利のときはいいですが、金利が上昇すると返済額が増えるリスクをともないます。なかには変動リスクを軽減するために金利の上限を設定できるタイプもあります。

固定金利は、はじめに決めた金利が返済完了まで一律で適用されます。金利が安いときには有利ですし、なにより返済計画がたてやすいところがメリットです。固定金利でも、途中で一回金利の見直しができるタイプもあります。

変動金利 固定金利
元金均等タイプと元利均等タイプ

返済方式としては元金均等タイプと元利均等タイプがあります。

元金均等タイプでは、元金の総額を返済期間で割って、月々の返済金額を計算し、そこに利息分を乗せて返済していきます。最初は金額が大きく、きついですが、残金が減るたびに利息も減るので、だんだん楽になっていきます。

元金均等タイプ 返済遷移

元利均等タイプでは、元金と利息を合算して割り出した月々の返済額を最初から最後まで均等で返すという方法です。毎回の返済額が一定であるため、無理の無い返済が可能ですが、こちらは利息の割合が高くなり、元金がなかなか減らないというリスクがあります。

元利均等タイプ 返済遷移

金利タイプや返済方式は自分で選ぶことができますので、どちらが適切か、将来の収入やコストを読んで選択しましょう。 なお年間の返済額の目安としては、年収の25%という指標があります。適用される金利は契約時の金利ではなく、融資が実行される月の月初の金利が適用されるのでご注意ください。

 

減税や控除を利用しましょう

住宅ローン減税について


住宅ローン減税とは、住宅ローンでマイホームを取得した場合に税金が安くなる制度で、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。これは年末時点のローン残高の1%(あるいは0.5%)を限度額として、納めた所得税が還付される仕組みです。還付される税額は、住宅ローンの名義人が支払った年間所得税額あるいは住宅ローンの年末残高に控除税率をかけた金額のいずれか少ない方の金額となります。なお奥様との共有名義にすると、住宅ローン控除がふたりで受けられるメリットがあります。

この制度はあくまで所得税の還付であり、収めた所得税以上の金額が戻ってくるわけではありません。たとえば、ローンの残高が3000万円で1%が控除税率とすると30万円の減税が受けられます。しかし、その人が実際に支払った所得税額が年間20万円だとしたら、還付されるのは30万円ではなく20万円になるわけです。

住宅ローン減税とは別に、住宅エコポイントや長期優良住宅のように国の住宅政策を反映して、いろいろな期間限定の優遇措置が行われます。そんな情報にも目を配り、お得な家づくりをされてくださいね。

住宅ローン減税について
親子二世代にわたって利用できる住宅ローン

年齢制限や収入の面で住宅ローンが利用できない場合や借入金が限定されてしまう場合、あるいは親子二世帯住宅を建てる場合に便利なローンが親子で利用できる「親子ペアローン」と「親子リレーローン」です。

親子リレーローンは、親のローン返済を子供が引き継ぐもので、返済期間を長く設定できるほか、親子の収入を合算できるので借入金額を増やすことも可能です。「フラット35」や「フラット50」のほか、民間ローンでも扱っています。

親子ペアローンは、親子それぞれが融資を受け、ふたりで並行して返済していくタイプです。こちらはふたりの収入が合算できるので借入可能額が大きくなるメリットがあります。